Predaj nehnuteľnosti

Pre väčšinu ľudí znamená uskutočniť najväčší obchod svojho života. V súvislosti s predajom sa natíska otázka, ako predať nehnuteľnosť a neprísť o majetok aj peniaze. Ak sa rozhodnete predať si nehnuteľnosť sami, zvážte, ktorý zo spôsobov zaplatenia kúpnej ceny zvolíte. Nehnuteľnosť získava kupujúci do svojho vlastníctva najmä uzatvorením kúpnej zmluvy s jej aktuálnym vlastníkom. V nej si zmluvné strany dohodnú spôsob zaplatenia kúpnej ceny. Kupujúci sa vlastníkom nehnuteľnosti nestáva podpisom kúpnej zmluvy a zaplatením kúpnej ceny, ale rozhodnutím Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (KN), čo KN následne zapíše na list vlastníctva.

Kúpnu cenu je možné uhradiť niekoľkými spôsobmi:

• v hotovosti (max. však do výšky 15.000,- EUR)

• bezhotovostným prevodom z účtu v banke/ vkladom hotovosti na bankový účet predávajúceho

• vinkuláciou peňazí na bankovom účte kupujúceho

• zriadením notárskej úschovy

• prostredníctvom hypotekárneho úveru kupujúceho

Bezhotovostný prevod z účtu v banke/vklad hotovosti na bankový účet predávajúceho

V prípade, ak má kupujúci pripravené peniaze na úhradu kúpnej ceny, môžu sa zmluvné strany dohodnúť, že ihneď po podpise kúpnej zmluvy prevedie/vloží kupujúci na účet predávajúceho celú kúpnu cenu. Druhá možnosť je, že ihneď po podpise kúpnej zmluvy prevedie/vloží kupujúci na účet predávajúceho napr. polovicu kúpnej ceny a druhú polovicu uhradí rovnakým spôsobom v deň doručenia rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. V oboch týchto prípadoch je vhodné si v kúpnej zmluve upraviť možnosť a podmienky odstúpenia od zmluvy pre prípad nezaplatenia kúpnej ceny, resp. pre prípad prerušenia/zastavenia katastrálneho konania, a teda vrátenia už zaplatenej kúpnej ceny.

Vinkulácia peňazí na bankovom účte kupujúceho

Ak sa kupujúci rozhodne uhradiť kúpnu cenu prostredníctvom vinkulácie na bankovom účte, zriadi si účet v banke na svoje meno, vloží naň celú kúpnu cenu a uzatvorí s bankou zmluvu o vinkulácii, ktorou sa preukáže predávajúcemu pri podpise kúpnej zmluvy. Predávajúci okrem toho obdrží od banky oznámenie o vinkulácii. Podstatou vinkulácie peňazí na účte je, že sa na určený čas (obvykle na 60 – 90 dní) obmedzí právo kupujúceho akokoľvek disponovať s vloženými peniazmi. Tzn., že peniaze sa na účte akoby „zmrazia“, zablokuje sa akýkoľvek pohyb s nimi. Kupujúci môže nakladať s peniazmi len so súhlasom predávajúceho, dokonca nemôže účet ani svojvoľne zrušiť. Peniaze z vinkulovaného účtu banka uvoľní na účet predávajúceho až po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Zriadenie vinkulácie trvá zvyčajne 1-3 pracovné dni a poplatok za vinkuláciu v banke sa pohybuje od 20,- EUR do 200,- EUR, podľa zvolenej banky.

Zriadenie notárskej úschovy

Ďalšou možnosťou zaplatenia kúpnej ceny v prípade je notárska úschova. Kupujúci si vyberie notára a dohodne sa s ním na úschove svojich peňazí. Notár mu oznámi číslo svojho účtu a kupujúci následne prevedie/vloží celú kúpnu cenu na bankový účet notára. Akonáhle bude mať notár pripísané peniaze na svojom účte, vyzve kupujúceho, aby sa k nemu osobne dostavil a spísal s ním notársku zápisnicu, v ktorej budú uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. Notár je povinný vydať predmet notárskej úschovy (celú kúpnu cenu) do rúk predávajúceho, resp. previesť ich na bankový účet predávajúceho, po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Notár je povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu v prípade, keď Okresný úrad – katastrálny odbor zastaví katastrálne konanie. Zriadenie notárskej úschovy trvá zvyčajne 1-3 pracovné dni a poplatok za notársku úschovu sa pohybuje od 23,24 EUR do 331,94 EUR, podľa výšky sumy uschovávaných peňazí (vypočítava sa v zmysle vyhl. č. 31/1993 Z.z. a pripočítava sa k nemu DPH, nakoľko väčšina notárov je platcom DPH).

Hypotekárny úver kupujúceho

V dnešnej dobe najväčšie percento realizovaných obchodov pripadá na kúpu nehnuteľnosti na úver. V prípade, že chce kupujúci uhradiť celú kúpnu cenu alebo jej časť formou úveru, podpisujú kupujúci pred podpisom kúpnej zmluvy zmluvu o úvere a po podpise kúpnej zmluvy predávajúci záložnú zmluvu. Na základe záložnej zmluvy sa na príslušnom liste vlastníctva zapíše ťarcha – záložné právo v prospech financujúcej banky. Tu je potrebné poukázať na skutočnosť, že zmluvu o úvere podpisuje banka a kupujúci, ale záložnú zmluvu podpisuje banka a predávajúci. Týmto sa banka poisťuje a zabezpečuje si nehnuteľnosť ešte pred prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho, tzn. záložná zmluva sa musí do katastra nehnuteľností podať ako prvá a vzápätí sa môže podať kúpna zmluva. Čiže Okresný úrad – katastrálny odbor zapíše najskôr ťarchu na pôvodného vlastníka, a potom zmení vlastníka nehnuteľnosti (s touto zmenou prejde ťarcha automaticky na nového vlastníka). Po podaní návrhov na vklad záložného a vlastníckeho práva do KN zvyčajne banka uvoľní peniaze na účet predávajúceho. Je však možné dohodnúť sa s bankou, že peniaze budú prevedené na účet predávajúceho až po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je uvedený kupujúci ako vlastník nehnuteľnosti/po predložení originálu rozhodnutia Okresného úradu – katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetnej nehnuteľnosti do KN. Zriadenie hypotekárneho úveru trvá od niekoľkých pracovných dní až po 1 mesiac.

Bezpečnosť pri jednotlivých spôsoboch úhrady kúpnej ceny

• Pri bezhotovostnom prevode z účtu v banke/vkladom hotovosti na bankový účet predávajúceho je riziko, že správa katastra konanie preruší a predávajúci, keďže bude mať už peniaze na svojom účte, nebude mať záujem o spisovanie dodatku ku kúpnej zmluve, prípadne o opravu iných chýb podania. V prípade, ak Okresný úrad – katastrálny odbor konanie zastaví, je nutné nanovo spísať celú kúpnu zmluvu a ešte raz ju podať do katastra nehnuteľností.

• Vinkuláciou peňazí na bankovom účte kupujúceho sú síce jeho peniaze dobre chránené, ale do nebezpečenstva sa tentokrát dostáva zase predávajúci, nakoľko vinkulované účty nie sú chránené pred exekútormi. Vinkulovaný účet teda v prípade vyhlásenia exekúcie na kupujúceho neposkytuje žiadnu ochranu predávajúcemu.

• Pri zriadení notárskej úschovy sú peniaze kupujúceho v bezpečí, nakoľko notár realizujúci úschovy ich ukladá na špeciálny účet a je povinne poistený. Dokonca aj predávajúci je chránený, keďže na peniaze v notárskej úschove nemôže nikto siahnuť, ani exekútor. Nevýhodou je však cena – je totiž najdrahším z uvedených spôsobov úhrady kúpnej ceny.

• Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru je v skutočnosti ten najbezpečnejší spôsob ako kúpiť nehnuteľnosť, pretože sa nepracuje s hotovosťou. Banka na základe vopred definovaných a neskôr splnených podmienok prevádza peniaze predávajúcemu na účet. Jedinou nevýhodou je povinnosť kupujúceho splácať úver každý jeden mesiac počas dohodnutých rokov, a tiež ťarcha (záložné právo) na nehnuteľnosti, ktorá obmedzuje vlastníka s možnosťou nakladať s vlastnou nehnuteľnosťou (vždy je potrebný súhlas banky).

Rada na záver

Pokiaľ predávate nehnuteľnosť a spolupracujete so solídnou realitnou kanceláriou, mala by Vám dať na výber, či budú peniaze deponované u notára, v banke alebo u advokáta ( poslednú z možností nedoporučujeme, nakoľko ju považujeme za nie príliš bezpečnú, preto ju v texte ani podrobne neopisujeme). Advokáti nemajú také krytie vkladov a právomoci ako notár, u ktorého sú vaše peniaze v bezpečí.

Na úschove peňazí sa neopláca šetriť. Sú to Vaše peniaze a zvážte akému riziku ich vystavíte.

#cena #banka #uver #hypoteka #kúpa #platba #kataster #účet #notár #bezpečie